湖南省住房和城乡建设厅解读《湖南省农村住房建设管理办法》

《湖南省农村住房建设管理办法》(以下简称《办法》)于2019年11月18日省人民政府第52次常务会议审议通过，2019年12月17日，许达哲省长签署第299号省政府令公布。《办法》将于2020年1月1日起施行。为确保《办法》的顺利实施，现解读如下。

一、制定《办法》的必要性

改革开放以来，我省农村住房建设快速发展，农民居住条件有了很大改善，农民生活质量普遍提高。但是，当前我省在农村住房建设管理中存在管理体制不顺、违法违规建房情形多、农村人居环境改善不明显等问题。按照党的十九大报告关于“实施乡村振兴战略、建设生态宜居美丽乡村”的要求，结合我省实际，有必要规范引导农村村民建房，加强农村住房建设管理，将农村住房建设纳入法治化轨道。

二、制定和审查过程

2018年，省住房城乡建设厅根据许达哲省长尽快出台《办法》的指示，加大工作力度，借鉴相关省份和我省各市州、部分县市区的经验和做法，并充分融合《湖南省人民政府办公厅关于加强关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）等文件有关内容，以问题为导向，多次召集相关省直部门研究，先后赴长沙县、溆浦县、冷水江市、汝城县等县市和浙江省调研。在充分征求省自然资源厅等6个省直单位的意见和吸收浙江的经验做法基础上，形成《办法（送审稿）》，于2018年8月14日报送至省人民政府审查。

2019年4月，省人民政府办公厅印发《湖南省人民政府2019年立法计划》，将《办法》作为出台项目纳入年度立法计划，省司法厅按照科学立法、民主立法、依法立法的要求认真做好了审查和修改工作，形成《办法（草案）》。2019年11月18日，《办法（草案）》经省政府常务会议审议原则通过，《办法》于2019年12月17日公布。

三、主要内容解读

（一）《办法》适用的范围是什么？

《办法》第二条规定：本省行政区域内农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

（二）农村住房建设遵循的基本原则是什么？

《办法》第三条规定：农村住房建设，应当遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

（三）管理职责如何规定的？

《办法》第四条规定：县级以上人民政府应当加强对农村住房建设管理工作的领导。县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作；县级以上人民政府自然资源主管部门负责农村住房建设的规划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作；县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村住房建设的宅基地监督管理服务工作；县级以上人民政府财政、交通运输、水利、生态环境、林业等主管部门按照各自职能职责，负责农村住房建设的相关管理服务工作。

《办法》第五条规定：乡镇人民政府具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及县级人民政府有关主管部门的委托，实施村民住房建设有关行政审批和综合执法。

（四）村民委员会在农村住房建设中所起的作用是什么？

《办法》第六条规定：村民委员会应在乡镇人民政府指导下拟定有农村住房建设自治管理内容的村规民约；指导村民办理或者为村民代办农村住房建设审批手续，指导村民依法依规开展农村住房建设活动；对农村住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

（五）村民建房，如何选址？

《办法》第八条规定：农村住房建设，应当符合村庄规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。

《办法》第九条规定：禁止在下列区域建房：

1.永久基本农田区域；

2.饮用水水源一级保护区；

3.河道湖泊管理范围；

4.公路两侧建筑控制区；

5.法律、法规规定的其他禁止建房区域。

（六）村民建房面积如何规定？

《办法》第八条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户占地面积不得超过省规定的标准。建筑层数和建筑高度不得超过各地制定和公布的标准。

（七）村民申请建房应具备的条件是什么？

《办法》第十条规定：符合下列条件之一的村民，可以申请建房：

1.具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2.现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

3.原有住房因灾毁需要重建的；

4.因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

5.法律、法规、规章规定的其他情形。

（八）村民申请建房，不予批准的情形有哪些？

《办法》第十一条规定：村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

1.不是本集体经济组织成员的；

2.不符合村庄规划的；

3.不符合一户一宅规定的；

4.原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

5.所申请的宅基地存在权属争议的；

6.法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

（九）村民申请建房需要提交哪些材料？

《办法》第十二条规定：村民申请建房，需要提供下列材料向村民委员会提出申请：

1.建房申请书；

2.建房审批表；

3.申请人身份证和户口簿；

4.住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图。

拆旧异地新建房屋的，还需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

（十）建房审批流程是什么？

《办法》第十三条规定：村民委员会收到村民书面申请建房材料，应当及时召开村民会议或者村民代表会议进行讨论。通过后，出具书面意见报乡镇人民政府审核。

《办法》第十四条规定：乡镇人民政府应当自收到村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，组织有关单位和人员进行现场核查。经核查符合批准条件的，由乡镇人民政府依法办理规划许可、用地审批手续。

（十一）村民建房的开工条件是什么？

《办法》第十四条规定：村民应当按照审批要求建房。未经批准，不得建房。

《办法》第十五条规定：定位放线后，村民住房建设方可开工。

（十二）农村住房建设，如何组织施工？

《办法》第十六条规定：村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

《办法》第十七条规定。农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

《办法》第十八条规定：农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

（十三）房屋竣工后，如何组织竣工验收？

《办法》第二十条规定：房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实证明。

建房村民收到核实证明后，负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。农村住房验收不合格的，不得入住。

（十四）如何提升农村人居环境？

《办法》第二十三条规定：县级人民政府、乡镇人民政府应当按照规划统筹建设历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村、中心村和整体搬迁村等集中居住区供水、供电、供气、道路、通信、污水垃圾处理等配套设施和公共服务设施。

《办法》第二十四条规定：对申请拆旧异地新建住房的村民，在村民承诺的限期内按期拆除旧宅、完成复垦的或者按照政府免费提供的设计图施工、严格遵循建设用地标准、控制建房规模、配套建设无害化卫生厕所、按规定设置污水处理设施、实行垃圾分类处理，经验收合格的，可以给予适当奖励或者补助。

（十五）违反规定的法律责任是什么？

为加强农村住房建设管理，对村民违规建房、农村建筑工匠和施工企业违规施工以及行政机关及其工作人员不认真履职的行为，《办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条分别依法设置了法律责任。

四、《办法》的亮点

（一）关于管理体制

针对农村住房管理存在职责界限不清楚、权利和责任不相当，造成县级以上人民政府相关部门、乡镇人民政府、村委会互相推诿，农村违法违规建房行为不能及时有效制止等问题，为理顺农村住房建设管理体制，加强对违规建房行为的执法和管理，《办法》第四条对县级以上人民政府的领导职责及其有关部门的管理服务职责作出了规定，第五条对乡镇人民政府的具体管理职责和综合执法作出了规定，第六条对村委会协助履行职责作出了规定。

  （二）关于建设和管理服务

针对农村建房中存在的不按照规定编制和修改规划、不按照规划建房、无序散乱建房、建房选址不当、建房标准不一、在禁止区域随意建房、建房程序繁琐等行为，《办法》第七条对乡镇人民政府组织编制和修改村庄规划作出了规定，第八条对按照规划要求建房、适度集中建房、建房选址、建房标准作出了规定，第九条对禁止建房区域作出了规定。为方便村民申报建房、保证建房施工质量和安全、规范村民建房行为，《办法》第十条至第二十一条对村民建房的申报、审批、放线、施工、验收、归档等内容以及流程作出了规定。为规范村民在特色村、中心村、城郊村、整体搬迁村建房，《办法》第二十二条专门作出了规定。

（三）关于改善人居环境

针对农村人居环境改善不明显，在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村、中心村和整体搬迁村等集中居住区存在供水、供电、供气、道路、通信、污水垃圾处理等配套设施和公共服务设施配套设置不全等问题，为切实改善农村人居环境，《办法》第二十三条专门作出了规定。为引导村民拆旧建新及时复垦、保持建房风格一致、遵循建设用地标准、控制建房规模、配套建设无害化卫生厕所、按规定设置污水处理设施、实行垃圾分类处理，达到改善村民居住条件的目的，《办法》第二十四条作出了有关奖励和补助的规定。