《湘西土家族苗族自治州农村住房建设管理办法》解读

一、文件起草背景

围绕乡村振兴战略，围绕党中央国务院、省委省政府加强美丽乡村建设工作新目标，结合今年中央1号文件和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规、全省农村建房管理办法、全州农村建房若干规定等相关要求，深刻吸取近期省内外发生的各类农村村民建房质量安全事故教训，逐步规范全州农村村民住房建设行为，特制定本办法。

本办法起草工作从4月初开始启动，并成立了文件起草专班，5月上旬形成了初稿，期间，多次征询了州直相关部门及县市人民政府意见，同时，州政府办还组织相关单位人员到龙山、永顺、凤凰、花垣4个县对全州农村村民建房管理工作进行了调研，听取了工作汇报，实地入村查看了村民建房监管工作开展情况，从调研情况来看，各县市在农村宅基地改革和审批管理方面做了大量工作，成效明显，乱占耕地建房的情况基本杜绝。同时，也发现了存在的不足和问题：一是州、县（市）村庄规划编制滞后，乡镇在对村民建房选址时缺乏规划审批依据。二是面对建房占用耕地情况，耕地占补平衡压力大。三是村民建房基本无设计图纸，风貌不一，随意性大，既不能体现湘西地方民族特色，也无法很好地保障工程质量安全。四是各县市乡镇执法执法监管力量十分薄弱，缺乏专门机构和相应技术人员进行审批、综合执法以及质量安全监督等，导致乡镇政府的监管主体责任很难落实。

针对发现的问题，结合近期全省村庄规划工作电视电话会议精神及文浩副省长指示，办法又进行了多次修改完善，并于8月11日经州人民政府第87次常务会研究通过，8月18日经州委第32次常委会研究同意。8月25日，州政府办组织州住建、自然资源和规划、农业农村部门再次修改完善，并借鉴了长沙、衡阳、黄冈等外地经验做法。

二、制定《办法》主要依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城乡规划法》。

3.《湖南省农村住房建设管理办法》（省人民政府第299号令）。

4.《湘西土家族苗族自治州农村村民住房建设若干规定》。

5.《住房和城乡建设部 农业农村部 国家乡村振兴局关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》。

6.《湖南省村庄规划编制技术大纲》。

三、《办法》主要内容

本《办法》共四十三条内容，分为总则、规划选址与设计、申请与审批、施工与监管、奖惩与考核、附则等六章。

第一章，总则。本章共6条，主要明确了办法的适用范围、原则和各级政府及相关部门职能。其中，第二条规定本办法适用于城镇开发边界线外集体所有土地上的农村村民新改扩建住房，第三条规定农村住房建设应当坚持规划先行、先批后建、一户一宅、节约用地、安全可靠、经济实用、适度集中原则。第四条、第五条规定县（市）人民政府应按照属地管理原则加强对农村建房管理工作领导，落实乡镇人民政府农村建房管理主体责任，对乡镇农村住房建设管理的人员配备、经费保障要给予安排。乡镇人民政府应设立联审联办机构，配备专业人员，切实履行申请审批、技术服务、质量安全监管、验收备案、综合执法等职能。

第二章，规划选址和设计。本章共10条，主要明确了村民规划和宅基地选址相关要求。第七条明确在村庄规划获批前，自然资源和规划部门应与乡镇联审联办机构共同依法依规划定村民建房区域。第八条规定位于自然保护区、风景名胜区等核心区内原住居民申请建房的，建房选址和建房图纸选用必须由县（市）规委会研究通过后方可实施，新建、修缮的房屋，房屋风貌应与整村风貌保持一致。第十条明确规定了村民建房宅基地面积控制标准和层高控制标准，要求农村住宅采用坡屋顶，不修超高超大建筑。第十一条明确了宅基地迁出补偿机制，第十五条明确了建房村民与乡镇人民政府要签订并履行协议。

第三章，申请与审批。本章共8条，主要对村民如何申请建房、村委会及乡镇政府如何审批进行了明确规定。第十七条对乡镇政府建立联审联办机制明确了相关要求。第十八条明确了以户为单位申请建房的条件，并在省州已有规定基础上增加了“自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房的”和“因实施规划或者保护文物、古建筑等原因，原有住房已经被依法处理未予安置的”两种情形可申请建房。第二十条、第二十一条、第二十二条规定了村民建房必须落实好规划许可证制度，同时明确了审批流程以及所需资料。

第四章，施工与监管。本章共12条，主要对村民建房开工申请、施工过程监管、竣工验收及备案等三个环节的管控作了详细规定。第二十五条明确要求村民建房必须遵循“先设计、后施工”原则，推广使用住建部门征集或设计的建房图集并给予奖励。第二十六条详细规定了村民在乡镇政府定位放线后，房屋正式施工前应提交的开工审查资料。第二十八条对乡镇政府质量安全监管人员如何落实村民建房过程监管工作进行了明确。第三十条对村民如何落实好自身建房质量安全责任进行了明确。第三十四、三十五条就村民如何对已完工房屋组织开展规划验收和竣工验收明确了具体要求。

第五章，奖惩与考核。明确了州对县、县对乡镇实行考核与奖励，对违法行为工作人员进行惩罚。